Compra, locação e incorporação vão mudar

O mercado imobiliário brasileiro sempre foi um ecossistema com regras próprias, leis, registros, taxas e uma infinidade de detalhes que precisam normalmente ser tratados por especialistas. Lembro de ver construtoras, loteadoras e family offices estruturarem operações complexas de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e holdings patrimoniais para navegar no labirinto do ITBI, do ITCMD e do PIS/Cofins. Era um jogo de xadrez onde a segurança jurídica muitas vezes ficava em xeque.

Agora, tem uma reviravolta na Resolução CGIBS nº 6/2026, que determina que o mercado imobiliário passa a ter um regime detalhado e próprio dentro do IBS. 

Mas muda muita coisa? Bom, a tributação passa a incidir de forma unificada sobre a venda, a locação, o loteamento, a incorporação e a cessão de imóveis. Mas o pulo do gato, e onde mora o detalhe, está na base de cálculo. O fisco não vai mais aceitar cegamente o valor declarado no contrato. A resolução introduz um conceito que para mim ainda pode ser abstrato, que é o "Valor de Referência do Imóvel". Ou seja, se você tentar vender ou alugar um imóvel por um valor muito abaixo do mercado para pagar menos imposto, o sistema vai cruzar os dados e cobrar o IBS sobre o valor de referência estipulado pelo poder público. E aí nem estou falando daqueles que fazem contrato direto entre o locatário e locador e não declaram nada. Isso já vai deixar de existir desde já. Me refiro a uso de valores ditos incompatíveis com o mercado. Mas como saber se aquele valor é o valor praticado pelo mercado? Aí já mora a primeira dúvida.

Para equilibrar o jogo, a lei criou mecanismos de amortecimento. Existe um "Redutor de Ajuste" para alinhar a carga tributária à realidade do mercado, e um "Redutor Social", focado em proteger moradias populares e transações de menor valor. Quando a regra começa a ter muitas correções e penduricalhos, ela deixa de ser regra clara e passa a ser uma regra mais complexa e que as vezes até gera oportunidades de elisão fiscal dada essa complexidade.

O impacto para construtoras, loteadoras e fundos de investimento imobiliário é estrutural. As holdings patrimoniais, muito usadas para planejamento sucessório e gestão de aluguéis, terão que refazer as contas. A locação, que antes navegava em águas mais calmas tributariamente, agora está sob o guarda-chuva do IBS.

Há um período de transição previsto para operações com bens imóveis, o que dá um respiro para contratos antigos. Mas o que ainda não está totalmente claro é como será a aplicação prática desse Redutor Social no dia a dia dos cartórios e das construtoras. Os critérios exatos de arbitramento do valor de referência também prometem gerar debates acalorados entre avaliadores e auditores fiscais. E a compatibilização entre os contratos de longo prazo já assinados e as novas regras ainda depende de regulamentação operacional futura. Parece que sempre que temos uma novidade, ela carece de regulamento específico, pois ela por sí só não é clara o suficiente. E quando lançam a regulamentação, ela vem carregada de adereços colocados por interesses de determinados segmentos, que complicam mais do que explicam, e mais uma vez pedemos a chance de ter uma legislação mais simples e eficiente.

A verdade é que o tijolo, que sempre foi visto como o porto seguro do investidor brasileiro, agora está conectado à nuvem do fisco. O mercado imobiliário não perdeu seu valor, mas parece estar perdendo a sua invisibilidade tributária. 

Quem souber estruturar projetos com clareza, transparência e margem real vai continuar crescendo. Até porque sempre que possível, esse custo extra é repassado ao beneficiário final, gerando aumento de preços e inflação. No entanto, quem dependia de zonas cinzentas no contrato de compra e venda, pode ter que arrumar outro jeito de ganhar dinheiro. Ou vai ficar articulando e torcendo para que esses regulamentos que ainda faltam, venham com falhas e brechas que os beneficiem. Alguém aposta que dessa vez não veremos isso acontecer? Eu não.